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Sub-Prime: Sind Immobilien noch eine wachstumsfähige Investition?

Eine Sub-Prime-Hypothek ist ein Darlehen, welches Kreditgeber Kreditnehmern mit geringer Bonität und keinem gesicherten Einkommen oder Kapital anbieten. Diese risikoreichen und in hohem Masse fremdfinanzierten Kredite werden durch einen hohen Zinssatz kompensiert.


Als der Kreditmarkt in den Vereinigten Staaten zusammenschrumpfte und das scheinbar endlose Angebot billiger Kredite anhielt, lockten Sub-Prime-Kreditgeber und Börsenmakler die Kreditnehmer mit zukünftig unbezahlbaren Krediten, die auf aufgeblähten Wohnungswerten basierten. Ninja-Kredite (Ninja ist ein englisches Kürzel für “no income, no job or assets”), reine Zinskredite und andere, übermässig fremdkapitalfinanzierte und gering verbriefte Kreditstrukturen, wurden allgemein üblich.


Solche Kredite wurden gemischt und in verschiedene Pakete verteilt, um als hypothekarisch gesicherte Wertpapiere gehandelt zu werden. Aus solchen Paketen bestehen die “Collateralized Debt Obligations (CDO)”. Diese werden von Agenturen wie “Moody's”, “S&P” und “Fitch” bewertet und dann an institutionelle Anleger weiterverkauft: weltweite Fonds, Banken, Hedge Fonds, Zentralbanken und Pensionskassen


Der globale wachsende Investorenmarkt wurde dazu angespornt, in Pakete zu investieren, die auf einem wachsenden US-Immobilienmarkt basierten. Diese Sub-Prime-Pakete enthaltenden Kapitalanlagen wurden mehrfach verkauft. Die Regierungen verloren den Überblick. Sorgfaltsprüfungen und die Überprüfung von Kreditstärke wurden kaum oder gar nicht durchgeführt. Reserven bei Kreditausfällen von Kreditfirmen oder Ausfallsrisiken durch Paketanwender sah man keine vor. Und die Ratingagenturen, auf die sich instutionelle Investoren zunehmend verliessen, gaben übermässig optimistische Einschätzungen ab.


Anleiher, Kreditgeber und Investoren ignorierten die zunehmenden Risiken und veränderten Grundlagen. Bis heute bleibt vieles im Unklaren durch die vielen Schichten von Transaktionen.


Die Berechnungen zeigen zunehmend Schätzungen von unmittelbaren Schäden durch Hypothekensicherheiten und CDO`s. Man erwartet eine Senkung der US-Zinssätze und Verkäufe von Banken, um das Sub-Prime-Geschäft zu erhalten und dem weiteren Abfall des Konsumentenvertrauens und dem Dumping von Kapitalanlagen vorzubeugen.


Die Kreditkrise, ausgelöst durch Sub-Prime, wird die nächsten Jahre weiterhin beeinflussen. Verbriefung, Sorgfaltsprüfungen und Transparenz werden künftig die Schlüsselthematiken in all den Regionen, die mit dem Immobilienhandel verbunden sind, sein. Die USA-Erfahrung ist eine Lektion für Investoren, die Grundlagen des Immobilienhandels zu beachten, vor allem wenn es um strukturierte Produkte weltweit geht.


Sind Immobilien noch eine wachstumsfähige Investition? Die Antwort ist Ja.